З метою уникнення іпотеки свого житла боржники-фізичні особи банківських установ вдаються до багатьох способів, використовуючи при цьому будь-які засоби.
Дуже поширеним способом спроби визнання договору іпотеки недійсним в судовому порядку є використання (штучне створення) обставин проживання дітей у житлових приміщеннях, що передані в іпотеку з метою забезпечення виконання договору кредиту, на момент укладення договору іпотеки.
Слід зазначити, що мова йде про випадки передачі у заставу банку житлового приміщення, вже належного позичальнику (майновому поручителю) на праві власності деякий час до укладення договору іпотеки.
Так, в певний момент після укладення кредитного договору, отримання банківських коштів у користування на строк, витрачання їх на власні потреби та передання в іпотеку банківській або іншій фінансовій установі житла, несподівано виникають обставини, які свідчать про недійсність такого договору іпотеки.
Перший спосіб «кинути» банк – це скориставшись некомпетентністю працівників Банку та нотаріуса під час укладення договору просто забути про існування дітей власника квартири або будинку і після отримання кредитних коштів про це згадати.
Другий спосіб, вже кримінальний, це підроблення довідки про склад сім`ї щодо житлового приміщення, що планується до передачі в іпотеку. В цьому випадку, створюється довідка форми 3, яка не містить або взагалі нікого із зареєстрованих в житловому приміщенні або не містить лише малолітніх та неповнолітніх осіб.
Третій спосіб – реєстрація місця проживання дитини на момент передачі квартири чи будинку в іпотеку за іншою адресою, що на момент видачі кредиту та оформлення іпотеки підтверджувалось належними доказами, проте доказування в суді факту проживання дитини за адресою квартири чи будинку, що передані в іпотеку на момент такої передачі.
Це не вичерпний перелік способів, просто не варто створювати статтю-джерело для шахраїв.
Проте кожний з наведених шляхів, окрім першого якщо не має фактів підроблення, при повному всебічному розгляді справи, вивченні всіх обставин справи не призведуть (не мають призвести) до бажаного результату і ось чому.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.
Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» передбачено, що попередній дозвіл органів опіки та піклування необхідний для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти.
Згідно з п. 67 Постанови Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 р. № 866 «Питання діяльності органів опіки та піклування, пов'язаної із захистом прав дитини» дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким має дитина надається районною, районною у мм. Києві та Севастополі держадміністрацією, виконавчим органом міської, районної в місті ради за поданням служби у справах дітей після проведення зазначеною службою перевірки документів за місцем знаходження майна протягом одного місяця з дня надходження заяви на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини лише у разі гарантування збереження її права на житло і оформляється рішенням, витяг з якого видається заявникам службою у справах дітей.
Для здійснення правочинів щодо нерухомого майна дитини батьки, опікуни або піклувальники подають службі у справах дітей документи, зазначені у пункті 66 цього Порядку. Служба у справах дітей розглядає протягом 10 робочих днів подані документи та з'ясовує наявність (відсутність) обставин, що можуть бути підставою для відмови у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини.
Державний департамент з усиновлення та захисту прав дитини в листі від 23.06.2010 № 4.1/6-49/3248 «Щодо захисту житлових (майнових) прав дітей» прийшов до висновку, що дозвіл органу опіки та піклування потрібен не лише в тому разі, якщо дитина є співвласником нерухомості, а й у тому випадку, якщо має місце лише реєстрація дитини в житловому приміщенні. Оскільки одним із правочинів, які не можуть вчиняти батьки без дозволу органів опіки та піклування, відповідно до ст. 177 СК України є відмова від майнових прав дитини, до яких належить і право користування жилим приміщенням. Адже відповідно до ч. 2 та 3 ст. 18 Закону України "Про охорону дитинства" діти - члени сім'ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.
Таким чином, якщо квартира придбана чоловіком (дружиною) до реєстрації шлюбу, дружина (чоловік) та дитина мають право користування квартирою, тобто право проживати у квартирі. Право володіти та розпоряджатися помешканням залишається у чоловіка (дружини), як власника, але розпоряджатися житлом він (вона) може не порушуючи права дружини (чоловіка) і дитини на проживання.
Мінюст в своєму роз`ясненні від 22.08.2011 р. «Особливості правового регулювання посвідчення правочинів щодо нерухомого майна за участю малолітніх та неповнолітніх осіб» зазначає, що дозвіл органів опіки та піклування необхідний і у разі, коли у дитини є лише право користування нерухомим майном, як правило житлом.
Наприклад, дитина постійно проживає та/або зареєстрована у житловому приміщенні, яке відчужується.
Документом, за яким встановлюється склад сім'ї наймача або власника жилого приміщення може бути довідка за формою N 3, яка видається житлово-експлуатаційною організацією, правлінням житлово-будівельного кооперативу або довідка про реєстрацію місця проживання або місця перебування, яка видається органом реєстрації.
Також Мінюст, але вже в більш відомому роз`ясненні від 25.07.2006 р. N 19-50-556 щодо визначення права дитини на проживання в житловому приміщенні, що відчужується, повідомив таке.
Згідно з положеннями частин третьої та четвертої статті 29 Цивільного кодексу України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я, в якому вона проживає.
Місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я тощо, в якому вона проживає, якщо інше місце проживання не встановлено за згодою між дитиною та батьками (усиновлювачами, опікуном) або організацією, яка виконує щодо неї функції опікуна.
Згідно з частиною другою статті 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти члени сім'ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.
Відповідно до положень Житлового кодексу України до членів сім'ї власника житлового приміщення віднесено дружину (чоловіка) власника житла (якщо стосовно цього житла в подружжя не виникло право спільної власності), їхніх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вони постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з ним спільне господарство (частина друга статті 64 і частина перша статті 156 Житлового кодексу УРСР).
Згідно зі статтею 405 Цивільного кодексу України члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.
Член сім'ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.
Враховуючи наведене, нотаріуси для встановлення факту користування нерухомим майном витребовують довідку про реєстрацію місця проживання або місця перебування дитини за адресою майна, що відчужується або заставляється, видану житлово-експлуатаційною організацією або іншим відповідним уповноваженим органом з питань реєстрації.
Коли з поданих документів нотаріусом установлено, що така дитина проживає за іншою адресою, ніж адреса майна, що відчужується, а також те, що така дитина не має права власності на це майно (його частину) нотаріус має право не витребовувати згоду органів опіки та піклування на посвідчення такого правочину. При цьому, нотаріусом при його посвідченні роз'яснюється зміст статті 176 Сімейного кодексу України щодо зобов'язання батьків передати у користування дитини майно, яке має забезпечити її виховання та розвиток.
Отже, якщо має місце взяття в іпотеку житлового приміщення належного особі у якої є діти (онуки), або у другого з подружжя і так далі, необхідно відокремити чи є діти власниками майна (його частини) чи мають право користування таким майном.
Право користування, з огляду на вимоги чинного законодавства та більш-менш усталену судову практику, перевіряється на підставі довідки про склад сім`ї (форма 3), в якій зазначено, за якою адресою зареєстроване місце проживання дитини або даними Державної міграційної служби.
Відсутність дозволу органу опіки та піклування на відчуження, передачу в іпотеку батьками, опікунами, піклувальниками житлового приміщення право власності на яке або право користування яким мають діти, дійсно тягне за собою можливість оспорювання договору іпотеки та визнання якого судом недійсним.
Немає коментарів:
Дописати коментар